CODT: QUEL DROIT APPLICABLE A MES PERMIS EN COURS?

Le CoDT est entré en vigueur le 1er juin 2017. Force est de constater que le monde ne s’est pas arrêté de tourner pour autant. Le point sur le droit transitoire, applicable aux permis en cours d’instruction lors de l’entrée en vigueur du CoDT.

Cela fait plus de deux ans que l’on attend l’arrivée du nouveau CoDT. Et ce n’est que le 1er juin 2017 qu’il s’installe finalement de manière concrète dans notre quotidien. De nombreuses demandes de permis ont été déposées durant cette période de latence et plusieurs d’entre elles sont encore en cours d’instruction. Quel droit doit être appliqué pour l’étude de ces permis ? Le cadre de l’ancien CWATUP ou celui du nouveau CoDT (avec les différences que l’on connaît sur la valeur juridique des outils) ? Plusieurs cas :

 

  • Permis d’urbanisme

Le CoDT prévoit clairement le régime applicable aux permis d’urbanisme en cours d’instruction : les demandes permis déposées avant le 1er juin 2017 sont instruites selon les règles applicables sous le CWATUP. Il s’agit tant des règles de procédure que des règles de fond, c’est-à-dire celles qui marquent le cadre réglementaire sur la base duquel est étudié le permis. Dans ces cas particuliers, la force règlementaire des plans et règlements fixée par le CWATUP reste applicable.

La date à prendre en compte pour considérer le dépôt de la demande de permis est celle du récépissé ou l’accusé de réception d’envoi. Il s’agit donc d’une date maîtrisée par le demandeur de permis. Ainsi, un dossier déposé avant le 1er juin 2017 reste instruit sous le régime du CWATUP, même s’il n’est pas reconnu complet. Ce régime transitoire est de ce fait destiné à s’appliquer encore durant un certain temps…

 

  • Permis unique

Lorsqu’un projet nécessite à la fois un permis d’urbanisme et un permis d’environnement, il y a lieu de solliciter un permis unique. Celui-ci est délivré à l’issue d’une procédure spécifique organisée par le décret « permis d’environnement » (DPE) qui prévoit notamment que le volet environnement du projet est réglé par le DPE et le volet urbanisme par les règles du CoDT.

Le DPE spécifie en effet les articles du CoDT qui sont applicables. Toutefois, il y a lieu de souligner que les dispositions du CoDT qui règlent la question du droit transitoire (évoquée ci-avant pour le permis d’urbanisme) n’y étaient initialement pas reprises. Un nouvel article a alors été inséré au DPE pour préciser que les demandes de permis uniques déposées avant l’entrée en vigueur étaient instruites selon les règles applicables au jour de la demande (CWATUP). La situation est donc rattrapée et traitée de manière similaire au permis d’urbanisme: tant les règles de procédure que les règles de fond sont traitées selon le droit applicable au jour de la demande (DPE + CWATUP).

 

  • Permis intégré

Le décret « implantations commerciales » (DIC) requiert l’obtention d’un permis d’implantation commerciale avant de construire ou de modifier une implantation commerciale (singulièrement les implantations commerciales de plus de 400 m²). Lorsque le projet nécessite  un permis d’implantation commerciale et un permis d’urbanisme et/ou un permis d’environnement, il y a lieu de solliciter un permis intégré.

La situation pour le permis intégré est particulière: les règles introduites dans le DIC par le CoDT ne visent pas le régime transitoire applicable aux permis d’urbanisme. La situation n’a pas été rattrapée comme cela a été le cas pour le DPE. Elle se règle donc de manière particulière: : la procédure de permis intégré sera par conséquent poursuivie selon le régime habituel du DIC et sur la base du cadre légal prévu sous le CoDT pour les règles de fond.

Ainsi, un permis intégré déposé avant le 1er juin 2017 sera instruit suivant la procédure du DPE (inchangée) mais analysé au regard du cadre légal prévus par le CoDT (un règlement communal d’urbanisme devient « guide communal d’urbanisme » et a valeur indicative, par exemple). Ceci s’appliquerait alors tant aux permis intégrés liés à un volet « urbanisme » qu’à un volet « environnement ».

Le tableau ci-dessous résume la procédure et le droit applicable pour la procédure et au fond pour les différents types de permis déposés avant le 1er juin 2017 et pour lesquels la décision finale n’est pas encore intervenue :

Régime transitoire Procédure fond
Permis d’urbanisme CWATUP CWATUP
Permis d’environnement Décret PE CWATUP
Permis intégré Décret IC CoDT

 

Il en ressort de manière étonnante que le droit applicable au fond pour des projets introduits suivant un même timing peut varier selon la procédure utilisée…

L’entrée en vigueur du CoDT appelle à d’autres questions par rapport aux permis déjà déposés.

Il faudra ainsi être particulièrement attentif aux motifs des permis qui seront délivrés dans le contexte évoqué ci-avant (CWATUP/CoDT). En outre, l’obligation d’organiser – dans certaines situations – une « réunion de projet » préalable avec les autorités (commerces de > 2/500 m², > 15.000 m² de bureaux, >150 logements) fait peser une insécurité juridique sur les permis qui ont été déposés sans qu’une telle réunion ait pu être organisée avant le 1er juin 2017.

Certains inconvénients liés à l’entrée en vigueur du CoDT surgissent donc lors de sa pratique, mais ceux-ci concernent généralement que quelques dossiers plus conséquents. On ne fait pas d’omelette… ?